Lorsque la famille s’agrandit, ou que sa propriété est en milieu urbain, on a souvent besoin d’espace, et peu de mètres carrés de terrain à disposition !
Une solution qui s’impose pour transformer une petite maison urbaine ou une maison rurale trop petite est de lui ajouter un étage : la surélévation de maison.
- Combien coûte ce projet ?
- Rehausser sa maison pour y ajouter un étage est-il vraiment faisable et dans quelles conditions ?
Notre guide complet sur le projet d’agrandissement en hauteur de votre maison.
Qu’est-ce qu’une surélévation de maison ?
La surélévation est un chantier d’extension de maison assez lourd, qui consiste à ajouter un étage en surélevant le toit.
À ce titre, il ne faut pas confondre la surélévation de maison sur pilotis (qui reste extrêmement rare en Europe) avec la surélévation maison plain-pied.
En ajoutant un étage, vous gagnerez une ou plusieurs pièces habitables (augmentation de la surface habitable) sans prendre davantage de surface au sol. L’occupation au sol n’est pas modifiée. C’est une extension verticale de maison.
Il ne faut pas non plus confondre surélévation de maison et aménagement des combles : ce dernier ne modifie pas la structure de la maison et ne rehausse pas la hauteur du bâtiment (contrairement à surélever maison), même s’il permet lui aussi de gagner en surface habitable.
Une surélévation de maison consiste à remodeler la charpente et à rehausser le toit. C’est un chantier lourd, car premièrement il n’est pas possible pour toutes les constructions (les murs porteurs et les fondations doivent pouvoir le supporter). Sans parler du budget qui est plus élevé que celui d’une extension de maison au sol.
Il existe plusieurs types d’extensions de maison :
- Surélévation de maison totale ou surélévation de maison partielle
- Surélévation de maison en ossature bois
- Surélévation de maison en acier et verre
- Surélévation de maison en zinc
- Surélévation de maison maçonnée en parpaings ou briques…
Bien que rien n’empêche de faire une surélévation même si on a du terrain (c’est une question de choix architectural… et encore une fois de moyens), la surélévation est plutôt une solution urbaine, car en ville le terrain est plus rare.
On parle également d’exhaussement d’immeuble, surtout lorsqu’on rehausse une construction tertiaire ou un bâtiment public.
Pourquoi faire une surélévation de maison ?
Le projet de rehaussement de maison et d’ajouter un étage à sa maison doit faire l’objet d’une réflexion longue et d’une anticipation de tous les aspects.
Quels sont les avantages à surélever sa maison ?
Qu’il s’agisse de résidentiel ou de bâtiment industriel, la surélévation du bâti présente aussi quelques avantages, malgré l’ampleur des travaux de gros œuvre et de second œuvre à réaliser :
- Surélever une maison c’est la revaloriser en vue d’une vente immobilière
- Le foncier aérien est gratuit : pas de m² de terrain à acheter
- Le style architectural de votre maison peut y gagner considérablement
- On ne peut pas toujours écarter les murs : dans ce cas il suffit de soulever le toit
- C’est l’occasion de refaire les façades et la toiture si ces travaux étaient prévus
- La surélévation de maison est une bonne opportunité d’amélioration thermique (isolation)
- Les urbanistes y voient une alternative à la densification urbaine
- Un étage supplémentaire peut se transformer en surface photovoltaïque
- Voyons les choses de manière verticale : une surélévation coûte cher, mais beaucoup moins qu’une extension de maison par excavation du sous-sol !
Quels sont les inconvénients d'une surélévation d'une maison ?
Ne les perdons pas de vue : une surélévation de maison coûte cher, c’est un chantier long, toutes les maisons ne sont pas adaptées et l’étude de faisabilité peut s’avérer décourageante.
Globalement, la surélévation de maison reste toutefois la solution à privilégier lorsque vous avez quoi qu’il en soit un besoin de surface habitable supplémentaire et pas de terrain à disposition. Par ailleurs, si la réfection de votre toiture (charpente et couverture) fait partie des travaux que vous devez impérativement engager, c’est le moment ou jamais d’envisager une surélévation.
Comment savoir si on peut surélever sa maison ?
Bien entendu, la première question à se poser avant de se lancer dans une surélévation de maison c’est : est-ce que c’est possible ? Comment savoir si ma maison peut supporter un étage ? Comment vérifier la solidité d’une maison ? Quelle hauteur maximum pour une maison ?
Tout projet de surélévation passe donc obligatoirement par la case diagnostic de faisabilité.
Celui-ci est réalisé par un architecte ou un bureau d’études en construction.
L’étude de surélévation préalable aux plans de surélévation comporte :
- Étude et vérification du PLU et de la faisabilité réglementaire
- Étude des sols
- Étude des fondations
- Étude de la structure, de la charpente et du toit (pente, couverture…)
- Esquisse : demandez à l’architecte chargé de votre projet de faire une simulation surélévation maison avant/après. Un plan surélévation maison viendra après, mais vous aurez besoin de vous rendre compte du rendu d’une surélévation maison ancienne, avec les ombres projetées sur votre jardin notamment. Cela pourrait vous faire changer d’avis !
Et bien entendu : une série de devis. Vous serez surpris de voir la différence de devis entre une entreprise surélévation maison spécialisée dans le procédé et une entreprise de construction généraliste…
De quelle hauteur peut-on surélever une maison ?
La surélévation de maison consiste généralement à remonter le toit de 2,20 à 2,50 m au-dessus de la hauteur de façade existante.
La simple rehausse de façade (lorsqu’on ne fait que changer la pente du toit par exemple) consiste à remonter de 80 cm à 1,30 m la toiture.
Surélévation maison toit plat : est-ce possible ?
Absolument, oui. C’est même l’occasion de transformer votre toit végétalisé en toiture photovoltaïque par exemple. La transformation du toit plat en plancher est un peu plus complexe, mais faisable. Toujours une question de fondations et de structure : les murs porteurs tiendront-ils la charge ?
Attention cependant : il se peut que votre PLU n’autorise pas les changements de pente de toit. En quel cas il vous faudra garder le toit plat.
Peut-on construire une extension maison soi-même ?
À cette question nous opposons un grand et unanime : non.
À moins d’être vous-même architecte ou ingénieur qualifié, vous n’aurez pas les connaissances et compétences suffisantes pour étudier la structure de votre bâtiment.
Même un excellent bricoleur n’aura pas les connaissances, l’équipement, ni les outils (sans parler de la main-d’œuvre) nécessaires pour mener un tel projet.
De multiples corps de métier devront intervenir : un maître d’ouvrage qualifié est indispensable.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2012, l’intervention de professionnels est requise pour tous travaux effectués sur un chantier final de plus de 170 m², ce qui comprend la surélévation.
Surélévation : quelles démarches ?
Toute personne un peu habituée à la construction et aux travaux sait que ceux-ci, dès lors qu’ils sont visibles de l’extérieur, sont sujets à moult réglementations, normes et lois. Donc aux autorisations.
LA toute première question est celle du PLU : votre commune vous autorise-t-elle à de tels travaux ? Quelles sont les distances à respecter, les matériaux et couleurs acceptés, etc. ? Quelle est la hauteur maximale de votre maison ?
Si votre bâtiment est classé ou sur un site protégé : les Architectes des Bâtiments de France doivent être consultés.
Si vous êtes en copropriété : les copropriétaires doivent donner leur accord.
Vous aurez besoin d’être accompagné par un architecte pour une surélévation qui amène la surface totale à plus de 170 m².
Pour toute surélévation de plus de 20 m² l’autorisation de travaux ne suffit pas, il vous faudra un permis de construire. Comptez 3 mois pour obtenir le permis, si votre dossier est complet.
Si la surélévation fait plus de 50 m² ou plus de 30 % de la surface existante, vous devrez faire des travaux conformes RT2020.
Vous devrez signaler la surélévation à votre administration fiscale et vous acquitter d’une augmentation de votre taxe foncière.
Attention : pour information, une surélévation de maison (ou extension de maison par le haut) sans permis de construire vous vaudra dans le meilleur des cas une amende allant de 1200 à 6000 € le m² construit (surélévation maison permis inexistant) et un possible ordre de démolition ! Source : lamaisonsaintgobain.fr
Combien de temps dure un chantier de surélévation de maison ?
Un projet de rénovation de maison dure entre 6 mois et 1 an en moyenne. À ce délai il faut ajouter la recherche des entreprises et la disponibilité des artisans.
Les démarches administratives peuvent prendre jusqu’à 3 mois.
Quelles sont les étapes pour surélever une maison ?
Voici comment se déroule typiquement un projet de surélévation de maison :
- Étude de faisabilité
- Dossier de financement auprès de votre banque
- Choix des entreprises et signature des devis
- Démarches administratives
- Souscription d’une assurance dommage-ouvrage
- Affichage du permis de construire
- Gros œuvre : menuiserie, maçonnerie, zinguerie, construction d’un ou plusieurs escaliers pour accéder au futur étage, fenêtres, charpente, couverture, cheminée…
- Second œuvre : isolation, électricité, plomberie, chauffage, plancher, peinture, aménagement…
- Suivi et vérification du chantier
- Déclaration d’achèvement de travaux (DAACT)
- Déclaration de l’augmentation de votre surface habitable aux impôts
- Mise à jour de votre assurance habitation.
Comment surélever une maison ?
À chaque cas de figure et à chaque matériau sa technique de surélévation.
Cependant la méthode la plus courante pour les rehaussements de maison simples est une rehausse de toiture ossature bois, ou dans certains cas acier.
Cela permet de rehausser facilement et avec moins de sollicitations techniques votre maison.
Méthode de surélévation de maison
- Après étude de faisabilité et validation des plans, le chantier commence. Bien sûr les emplacements des ouvertures et des escaliers pour accéder à l’étage sont prévus. On commence par découvrir partiellement (ou totalement) le toit. Si la surélévation totale du toit est prévue on installe une couverture temporaire, si la surélévation partielle de maison a été choisie, on ne découvre qu’une partie.
- Les poutres de surélévation ajourées sont placées entre les fermettes et fixées à la charpente existante. Bien sûr c’est dans le cas le plus simple. Si la charpente doit être intégralement modifiée, on change l’ensemble.
- Le restant de la couverture est retiré et les murs de façades sont montés. Ils sont généralement montés en parpaings, en briques ou en bois.
- Les pannes de soutien du toit sont installées, avec l’ensemble de la toiture : écran de sous toiture, étanchéité, couverture et zinguerie, éventuelles fenêtres de toit. Dans certains cas, on récupère tout ou partie de l’ancienne couverture. Si elle n’est plus en état, on la change intégralement.
- Les fenêtres sont intégrées, ainsi que la ventilation.
- Un bardage extérieur, crépi extérieur, un parement en pierres ou une ITE (Isolation Thermique Extérieure) sont ensuite réalisés en façades, pour faire la jonction avec le rez -de -chaussée.
- L’ouverture est créée dans l’ancien plafond (un ou plusieurs escaliers) et la trémie est prévue. Le plancher autoporteur est réalisé en appui sur les anciens murs de façade.
- Les réseaux eau, électricité, plomberie, chauffage, climatisation etc. sont implantés en utilisant les poutres ajourées qui facilitent le passage des câbles et tuyaux.
- L’isolation intérieure est réalisée, ainsi que le placage et les cloisons intérieures.
- L’escalier est posé.
- On procède enfin à l’aménagement et à la décoration.
Source : s31.fr
Le coût d’une surélévation de maison : comment calculer ?
La surface totale, le choix des matériaux, le type de pièces créées… Vous imaginez bien que le budget d’une surélévation de maison peut aller du simple au décuple.
Que vous fassiez une simple rehausse de façade, une surélévation de toiture partielle ou intégrale, que vous refassiez complètement la charpente et la couverture, que vous aménagiez une salle de bain ou une chambre, que vous posiez 1 fenêtre de toit ou une baie vitrée… Les prix ne seront pas du tout comparables !
Bien sûr, l’état de l’existant est déterminant. Le prix d’une charpente à remonter et celui d’une charpente à remplacer ne sont pas comparables.
De même, depuis la crise COVID le prix des matériaux de construction a fait un bond (et malheureusement on n’annonce pas une tendance inverse pour l’avenir). Ce qui fait que les budgets des entreprises de BTP ne sont plus du tout les mêmes.
Il est donc difficile de donner autre chose qu’une fourchette de prix pour surélévation de maison. Entre 2000 et 5000 € le m². Il est rare de trouver des chantiers de surélévation en dessous de 50 000 € (si vous vous chargez du second œuvre et de l’aménagement), 70 000 € étant une moyenne plus raisonnable.
Il vous faudra également intégrer à votre budget le prix d’une étude de faisabilité pour surélévation : 3500 € environ.
Les services d’un architecte spécialisé en surélévation se chiffrent de 1500 à 3000 €/m². On compte généralement 10 à 15 % du montant total des travaux.
Une surélévation ossature bois coûte à partir de 1500 € le m² (hors finitions)
L’isolation de la surélévation peut ensuite coûter jusqu’à 500 € le m² avec une isolation thermique double intérieure et ITE.
- Le prix moyen d’une surélévation bois de 15 m² sera au minimum de 30 000 €.
- Le prix moyen d’une surélévation acier et verre par exemple sera de 3500 € le m².
- Le prix d’une surélévation acier et verre se chiffre donc aux alentours de 50 000 €.
- Le prix surélévation maison 40 m 2 en bois sera autour de 45 000 €. Le prix surélévation maison 50 m 2 ne sera guère plus élevé.
Surélévation maison en zinc prix : ce sera le meilleur marché, mais à réserver aux surélévations partielles pour faire un grenier non isolé par exemple. Moins de 500 € le m².
La modification de pente fera varier considérablement le budget : entre 850 et 1 200 € le Le prix d’une surélévation en parpaings (hors isolation et crépi) pour 15 m² est de 25000 € environ, 45 à 50 000 € pour 30 m².
L’aménagement seul de la surélévation de maison (pièces) si vous le faites faire par une entreprise vous coûtera au minimum 2800 € le m² (isolation, revêtements etc.)
Surélévation maison : prix m² et budget global
Cependant le prix au m² surélévation de toiture ne se calcule pas forcément si simplement. Une surélévation maison 60 m 2 ne coûte pas le double d’une surélévation de 30 m². Le prix est en réalité dégressif selon un coefficient < 1.5.
Si vous passez par un maître d’ouvrage ou une entreprise multicorps de métier du bâtiment, vous aurez absolument intérêt à négocier un forfait pour l’ensemble des travaux, en demandant instamment que l’ensemble des postes couverts figure au devis. Exigez que le prix soit « clé en mains ».
Rappel dubudget pour l’escalier : une ouverture dans le plancher autoporteur coûte cher, jusqu’à 5000 €. La réalisation de l’escalier lui-même, s’il est sur mesure ou en colimaçon, est une grosse dépense.
Les artisans (plombier, électricien…) tournent entre 60 et 100 € de l’heure.
Attention : en termes de TVA, la surélévation appartient à la catégorie construction neuve. La TVA est donc de 20 %, à l’exception des travaux d’isolation qui seront facturés avec une TVA de 5,5 %.